一、功能及要求：一、项目基本情况：
1、采购项目名称：******中学物业管理服务采购项目
2、项目概况
************中学拟对本校进行物业管理服务进行招标。
服务期限：2025年9月26日—2026年9月25日。
3、采购预算
本项目的采购预算为410239.47元******学校岗位人员数量产生的实际费用为准。
二、服务内容
包括但不限于：日常管理及服务；校园零星维修维护、水电维修服务；校园环境保洁服务；校园绿化服务；其他岗位服务等。
1、日常管理及服务
负责各校区物业的日常管理和服务。
2、校园零星维修维护、水电维修服务
负责校园内房屋的养护、维修管理；供电系统、照明系统；给排水系统等服务；
3、校园环境保洁服务
负责校区外围场地及绿化带的保洁、教学楼公共区域及辅助用房保洁、垃圾分类与清运等服务。
4、校园绿化服务
校区内栽种的所有植被、绿化带、树木的养护、补栽、防虫、修剪等服务。
5、其他岗位服务
其他岗位包含：勤杂工、司机、宿管等。
三、服务要求
（一）日常管理及服务要求
1、建立健全的物业管理各项管理制度，并将各项主要管理制度上墙公示。
2、日常服务完成率不低于 97%。
3、建立规范的物业服务档案资料，对收集归档资料实施有效管理与保存，并及时交付。物业管理档案完整率不低于97%。
4、日常对于师生的投诉需在3个工作日内答复，有责投诉解决率达100%。
5、每季度召开一次师生恳谈会，了解师生的实际需求，并予以改进。
6、建立各机构的各类委托设备及房屋的台账资料，物资台账基本相符率到达95%以上，并每季度更新。
7、学校面向师生开展至少一次以上对物业管理服务工作满意率的不记名测评，师生满意率达85%以上。
8、对物业岗位人员进行与岗位职责、安全等方面培训教育，如：84 不能用于清洁水磨石地面等，上岗培训合格率达100%。
9、特殊岗位服务人员持证上岗率达100%（如：水、电工，司机、合同约定人员等）。
******学校开展各类大型活动，制止违法、违规行为，维护物业服务区域内安全。
11、满足校方提出的合理需求。
（二）校园零星维修维护、水电维修服务要求
1、校园零星维修维护
（1）房屋外观完好、整洁，外墙是建材贴面的、无脱落；是玻璃幕墙的，清洁明亮、无破损；是涂料的，无脱落、无污渍；无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象。
（2）楼宇内楼梯、走道、扶手、天花板、吊顶等无破损；墙体整洁，无乱张贴；共用部位门窗等功能良好。
（3）共用楼梯、天台、通道、卸货平台等处无堆放工业原料、 废料、杂物及违章占用等；天台隔热层无破损。
（******学校完成日常保养修缮工作。
（5）根据校园内房屋建筑木结构、砖石结构、钢结构等不同的养护要求，制定防潮、防腐、防蚁蛀、防锈等定期保养、修缮计划。
（6）根据防台风、防汛、防梅雨、防冻、防治白蚁等需要，制定季节性预防养护计划。
（******学校提出油饰、粉刷、集中更换门窗等装修维护计划。
（8）大型活动或大规模的教材教辅资料的搬运和分发工作。
（******学校。
注：此项工作范围和职责不包含非常规性作业、高空作业等技术难度大、危险性大的工作，如高空清扫墙壁、清洗玻璃等。
?2、供电系统、照明系统
（1）定期对供电系统、用电设备设施及用电线路进行检查、维护、清洁。做好******学校。
（2）维修人员必须持证上岗，一般故障排除时间不超过24小时，一次维修合格率不低于99%。
（3）配电间实行封闭管理，配备灭火器材。
（4）路灯、大堂、电梯厅、楼道等公共部位应保持98%以上的亮灯率，如有缺损，应及时更换。
（5）泛光照明灯具、大堂吊灯外观进行检查，保持清洁完好，灯具、开关等功能良好，并保持98%以上的亮灯率。
（6）公共电器柜电器设备，遇有故障，应及时处置，保证运行安全、正常。
（7）遇紧急情况时，应采取必要的紧急处理措施。
3、给排水系统
（1）应定期对给排水系统进行维护、润滑。
（2）污水泵、提升泵、排水泵、阀门等，曝气风机、排水系统通畅，各种管道阀门完好，仪表显示正确，无跑、冒、滴、漏；用户末端的水压及流量满足使用要求。
（3）卫生间、水房等管理完好。
（4）如遇供水单位限水、停水，按规定时间提前通知校方。
（5）确保水质无污染并符合规定的要求：生活饮用水水质应符合《生活饮用水卫生标准》（GB 5749-2022）的要求。
（6）涉及生活饮用水设施的日常使用管理、清洗消毒人员的健康检查、水质检测的要求参照《长沙市生活饮用水二次供水卫生管理办法》执行。
（******学校承担，并交校方审核，留存报告。
4、******学校领导交待的其他任务。
（三）校园环境保洁服务要求
1、外围场地及绿化带的保洁
（1）道路地面、广场地面大件垃圾≤1 件。
（2）绿化内大件垃圾≤1 件。
（3）室外体育场地面无明显垃圾。
2、教学公共区域及辅助用房保洁
（1）房屋周边区域地面干净，周边绿化带内无明显垃圾。
（2）平台台阶保持清洁。
（3）楼内走道、扶梯地面无污渍、无大件垃圾。
（4）扶梯扶手、栏杆保持干净、无灰尘。
（******消防箱保持表面干净，无明显积灰。
（6）垃圾箱筒表面无污渍、无积灰、里面套垃圾袋。
（7）开放式地沟无大件垃圾。
（8）地面保持干净，无垃圾、污迹、水迹。
（9）阶梯教室多媒体设备保持整洁表面无明显积灰。
（10）垃圾桶表面无污迹、无积灰。
（11）坐厕内、小便池内刷洗干净，无明显尿渍，保持无异味、无垃圾、无积水。
（12）隔断、人手高墙面、门、门框、照明开关无明显积灰。
（13）镜面保持光亮，无明显水迹，面盆无水锈。
（14）废物箱表面无明显积灰、无异味。
（15）卫生间内保持空气清新、无异味。
（16）门、门框、地脚线无污渍、无明显积灰。
（17）室内空气无异味。
（18）电梯轿厢四壁光洁明亮、无浮灰，不锈钢表面（镜面）光亮、无污迹。操作面板无污迹、******学校。
（19）卫生工具摆放在工具室，保持工具整齐，地面干净无污渍。
（20）饮水机表面清洁无污渍灰尘，下面水槽无污渍积水。
3、垃圾分类与清运
（1）按国家规定进行垃圾分类培训、教育、实施。
（2）垃圾箱筒表面无污渍、无积灰。
（3）垃圾箱筒内的垃圾不超过 3/4 的高度。
（4）垃圾清收率不低于99%。
4******学校领导交待的其他任务。
（四）校园绿化服务要求
有绿化管理措施，所有校内绿化均需进行施肥保养、日常浇水、修枝、杀虫等工作。
1.服务内容、标准
（1）提供绿地、花木的除杂草、修剪、浇水、施肥、除病虫害，园林景观的监管、巡视工作。
（2）提供校园内花草树木维护工作，具体如下：
2.工作要求
（1）治虫熟知每种农药的用途及用法，及时治虫，2个月至少普遍性治虫1次
（2）除杂草、杂物保证绿化带上无明显杂草杂物，使其生长旺盛、美观。
（3）修枝剪枝 绿篱每3个月至少修剪一次，草皮每3个月至少修剪一次，花卉及时修剪，枯枝、重叠树枝、底枝密枝等修掉。
（4）浇水、护理 熟悉植物生长趋势，定期浇水护理，保证植物成活。校区内栽种的所有植被、绿化带、树木的养护、补栽、防虫、修剪等服务。
（六）其他岗位服务要求
其他岗位包含：勤杂工、司机、宿管等。
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二、相关标准：
物业服务质量
成交供应商******学校的日常监管与学期考核，以及******教育局的监督考核、检查评价与管理。包括但不限于：
（1）学校面向师生开展至少一次以上对物业管理服务工作满意率的不记名测评，师生满意率达85%以上。
（2）合同履约率达100%。
（3）上岗培训率达100%。
（4）有责投诉解决率达100%。
?(5）特殊岗位服务人员持证上岗率达100%（水、电工，司机、合同约定人员等）。
?(6）对物业管理服务工作进行纪检、监察并参与考核。
?(7）学校根据其实际需求制定考核细则，每月至少一次以上对物业管理服务进行考核，具体以成交供应商与学校签订的补充协议为准。
?(8）成交供应商须严格按照长沙市雨花区教育局及学校相关要求提供物业管理服务。长沙市雨花区教育局******幼儿园）物业服务管理考核办法》不定期抽查成交供应商履约情况，进行考核评分，考核结果如不达标，采购人将在成交供应商整改相应问题期间暂缓支付物业费，直至整改完毕。如在一个合同周期内，出现三次评定为考核不合格情况或拒绝整改，******教育局及学校有权******事务所追究成交供应商法律责任。
?
三、技术规格：
人员配置要求
本项目配主管一名，可采用同岗位兼职形式，具备处理日常事务能力，尤其具备当机立断指挥处置突发事件能力；所有人员能服从统一领导和临时调配，保证物业管理服务的有序高效运作。******学校目前************************学校根据实际使用需求，签订补充协议为准。
1、体检合格，身体健康，无传染性疾病、精神病，且无犯罪前科。
2、水电工、司机须持职业资格证上岗，且年龄在55周岁以下。
3、拟任项目主管须为供应商在职人员，提供拟任项目主管近三个月任意一个月为其缴纳的社保证明材料（近三个月指2025年6月-8月）。
4、常驻服务人员为9人，包括保洁员3人，水电维修员1人，绿化工1人，其它岗位人员4人（含勤杂工2人、司机1人、宿管1人等）。
?
四、交付时间和地点：
服务期限：2025年9月26日—2026年9月25日。
服务地点：采购人指定地点。
五、服务标准：
附件1：
******学校物业服务项目指标考核评分表(试行）
学校名称
| 序号 | 项目指标 | 分值 | 评分要点 | 评分标准 | 指标说明 | 扣分原因 | 得分 |
| 1 | 合同履约率 | 16 | ①是否签订规范的合同；②是否严格按照合同履行。 | ①签订了规范的合同，计4分，没有不计分；②严格按照合同履行，履约率达到合同要求，计6分，发现一处扣0.5分，扣完6分为止。③物业服务人员年龄达到合同要求，计6分，发现一人扣0.5分，扣完6分为止。 | 依据单位物业合同签订与履行情况进行评价。 | ? | ? |
| 2 | 环境卫生 达标率 | 6 | ①是否按照合同约定定期检查校园环境卫生（消杀）情况并做好检查记录；②环境卫生达标率如何。 | ①按照合同约定定期检查了校园环境卫生（消杀）情况，计2分，没有不计分；②环境卫生达标率达合同要求，计4分，没有达标，每处扣0.5分，扣完4分为止。 | 依据物业公司校园环境卫生（消杀）记录和现场抽查情况进行评价；依据各级环境卫生部门检查通报情况进行评价。 | ? | ? |
| 3 | 绿化完好率 | 6 | ①是否定期开展绿化检查并做好检查记录；②绿化完好率如何。 | ①定期开展绿化检查并有记录，计2分，没有不计分；②绿化完好率达到合同要求，计4分，没有达到，每处扣0.5分，扣完4分为止。 | 依据物业公司绿化记录和现场抽查情况进行评价。 | ? | ? |
| 4 | 公共设施 完好率 | 8 | ①是否定期检查公共设施状况并做好检查记录；②公共设施完好率如何。 | ①定期检查公共设施状况并做好检查记录，计2分；②公共设施完好率达到合同要求，计6分，没有达到的，每处扣0.5分，扣完6分为止。 | 依据物业公司公共设施维修记录及现场抽查情况进行评价。 | ? | ? |
| 5 | 物业服务档案资料规范率 | 4 | ①是否制定物业服务档案管理制度；②物业服务档案资料是否规范（资料齐全、归档及时、便于查找）。 | ①制定了物业服务档案管理制度，计2分，没有不计分；②建立了规范的物业服务档案（资料齐全、归档及时、便于查找），计2分，不规范的每1例扣0.5分，扣完2分为止。 | 依据物业公司提供相关资料及现场查看进行评价。 | ? | ? |
| 6 | 物业服务质量考核 | 8 | ①是否制定物业服务质量考核方案；②是否实施物业服务质量考核并与物业费用结算挂钩。 | ①制定了物业服务质量考核方案，计2分，没有不计分；②实施了物业服务质量考核并与物业费用结算挂钩，计6分；实施了物业服务质量考核但没有与物业费用结算挂钩，发现一处扣0.5分，扣完6分为止；③没有实施，扣6分。 | ******学校物业服务质量测评资料及费用支付情况进行评价。 | ? | ? |
| 7 | 故障排除 及时率 | 6 | ①是否制定故障排除解决方案；②故障排除是否及时。 | ①制定了故障排除解决方案，计2分，没有不计分；②故障及时排除，计4分；没有及时排除，每例扣0.5分，扣完4分为止；③没有排除，每例扣1分，扣完4分为止。 | 依据物业公司维修申报记录与维修结果统计资料进行评价。 | ? | ? |
| 8 | 垃圾清运 及时率 | 8 | ①是否制定垃圾清运时间表；②垃圾清运是否及时。 | ①制定了垃圾清运时间表，计2分，没有不计分；②垃圾及时清运，计6分；没有及时清运，每次扣0.5分，扣完6分为止；③没有清运，每次扣1分，扣完6分为止。 | 依据物业公司垃圾清运记录进行评价。 | ? | ? |
| 9 | 品质提升率 | 12 | 维修维护、水电管理、卫生保洁、绿化养护、宿舍管理等是否得到提升。 | ①维修维护、水电管理、卫生保洁、绿化养护、宿舍管理得到明显提升，每项计2分；②没有提升的，每项扣2分，扣完12分为止。 | 依据现场抽查及问卷调查情况进行评价。 | ? | ? |
| 10 | 有责投诉 解决率 | 6 | ①是否设立有责投诉渠道并做好投诉记录；②有责投诉解决率如何。 | ①设立有责投诉渠道并做好投诉记录，计2分，没有不计分；②有责投诉解决率达到合同要求，计4分，没有解决的每1例扣0.5分，扣完4分为止。 | 依据物业公司投诉记录及问卷调查情况进行评价。 | ? | ? |
| 11 | 教职工满意率 | 8 | ①教职工对物业管理服务质量是否满意；②教职工对物业服务态度是否满意。 | ①教职工对物业管理服务质量满意度85%以上，计4分，每低1%扣0.5分，扣完4分为止；②教职工对物业服务态度满意度85%以上，计4分，每低1%扣0.5分，扣完4分为止。 | 以问卷调查为依据，评价教职工满意度。 | ? | ? |
| 12 | 学生满意率 | 8 | ①学生对物业管理服务质量是否满意；②学生对物业服务态度是否满意。 | ①学生对物业管理服务质量满意度85%以上，计4分，每低1%扣0.5分，扣完4分为止；②学生对物业服务态度满意度85%以上，计4分，每低1%扣0.5分，扣完4分为止。 | 以问卷调查为依据，评价学生满意度。 | ? | ? |
| 13 | 后续管理 | 4 | ①是否实施了项目后续跟踪管理；②项目后续跟踪管理是否到位。 | ①实施了项目后续跟踪管理，计2分，没有本项不计分；②项目后续跟踪管理到位，计2分，不到位的每例扣0.5分，扣完2分为止。 | 以项目后续管理记录为依据进行评价。 | ? | ? |
| 总分 |
| 考核成员签名： | 学校物业服务企业签章： | 学校总务部门签章： |
?
附件2：
雨花区区属中小学校?????年物业服务满意度
调查表
?
******学校物业服务，提高管理服务水平，创造优美校园环境，特发此表，对长沙市教育局******学校物业服务情况进行满意度调查，征求师生的意见，请您根据了解的情况，实事求是填写。（请在下列各题中您认为合适的答案前打“√”或文字说明）
******学校物服务管理总体评价：
A.很满意 ????B、满意?????C.一般 ????D.不满意
******学校物业人员素质的总体评价：
A.很满意 ????B、满意?????C.一般 ????D.不满意
******学校物业人员服务态度（语言、言行得当、反馈是否及时）：
A.很满意 ????B、满意?????C.一般 ????D.不满意
4、您对物业公司提供的伟业服务及采取的物业措施：
A.很满意 ????B、满意?????C.一般 ????D.不满意
5、您对物业维护的校园绿化环境情况评价：
A.很满意 ????B、满意?????C.一般 ????D.不满意
6、您对物业提供的保洁服务情况评价：
A.很满意 ????B、满意?????C.一般 ????D.不满意
7、您对物业管理的校园卫生环境评价：
A.很满意 ????B、满意?????C.一般 ????D.不满意
8、您对物业进行的水、电、其他设施设备维修服务评价：
A.很满意 ????B、满意?????C.一般 ????D.不满意
9、您对物业宿管老师的服务素质评价：
A.很满意 ????B、满意?????C.一般 ????D.不满意
10、您对物业公司的总体服务质量评价：
A.很满意 ????B、满意?????C.一般 ????D.不满意
******学校物业管理是需改进的是：
?????????????????????????????????????????????????????????
备注：1-10题选A为10分，B为8分，C为6分，D为5分，总分80分以上为优秀，60-79分为合格，60分以下为不合格。
?
学校名称：
年 ?月 ?日
?
?
?
六、验收标准：
验收标准
******财政局《关于加强长沙市政府采购项目履约验收工作的通知（长财采购〔2024〕5 号）》，相关规定进行验收。
七、其他要求：
一、其他成交供应商应履行的义务及相关约定
1、成交供应商应严格遵守物业服务行业规范，履行物业服务合同，提供约定的物业服务，成交供应商需具备对应服务能力。
2、对成交供应商的违纪处罚：成交供应商责任造成的人身损害、财产损失等，由成交供应商承担相应法律责任并承担民事赔偿。
3、对成交供应商******学校安全工作的相关规定，严格履行服务合同约定的安全防范义务。严格管理工作人员，确保全年无一例火灾事件及安全事故，因成交供应商管理不善，或工作人员失误造成的损失全部由成交供应商承担。
4、对成交供应商工作人员流动及必要的失业保险、医疗保险、工伤保险和人员意外伤害、死亡保险办理及费用的要求：
（1）供应商须承诺对派出的所有工作人员按主要岗位人员经费标准支付人员经费，如未按要求引起后果，由成交供应商自行承担。
（2）工作人员涉及用工方面的劳动、劳务纠纷、福利纠纷和劳动事故等均由成交供应商负责，与采购人无关。成交供应商在参与本项目的全部过程中，应负责其派出的所有工作人员的人身意外保险以及承担人身意外事故引发的责任、损失和所有费用。采购人不承担成交供应商工作人员因意外（包括但不限于：在驻场工作中发生的意外以及抵达驻场途中及返程中发生的意外）所致的任何责任。
5、成交供应商******学校范围内从事与服务无关的活动。
******学校的工作特点，成交供应商******学校要求提供服务。
7、成交供应商应自觉做好节电节水工作，并无条件配合处理好各项突发性工作******学校将按相关考核细则处理。
8、如果成交供应商服务人员与师生发生纠纷，成交供应商******学校相关职能部门配合，化解矛盾、解决纠纷；情节严重的，要及时追究相关有责服务人员。
9、物业人员用餐均由成交供应商自行解决。
10、成交供应商服务人员应文明用语、举止得体。
******学校重大活动，成交供应商******学校工作。
12、成交供应商应严格按照国家相关规定缴纳税金。
13、对成交供应商的其他要求：成交供应商应自行制定内部管理机制，包括跟采购人及周边单位******公安局等)的衔接、管理人员的配置、******学校交代的其他临时性任务。
14、供应商******学校实际情况制定投标方案。
15、法律、法规、规章规定的其他义务。
二、结算及其他
1、结算方法
1.1付款人：******中学。（国库集中支付）
1******学校考核结果按季度进行支付。
2、本项目采用费用包干方式进行，投标人应根据项目要求，详细列明项目所需的人员工资（不能低于长沙市最低工资标准）、社保、高温费、服装费、税费、利润等为提供物业服务产生的所有所需费用，如一旦中标，在项目实施中出现任何遗漏，均由中标人免费提供，采购人不再支付任何费用。
3、供应商在投标前，自愿踏勘现场，有关费用自理，踏勘期间发生的意外自负。
?
采购需求仅供参考，相关内容以采购文件为准。
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